2011年第四季度全市甲級(jí)辦公樓平均租金為每平方米8.8元，環(huán)比上漲2.7%，全年累計(jì)漲幅達(dá)17.4%?！鞍殡S對(duì)2012年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的擔(dān)憂，第四季度市場(chǎng)租賃需求開(kāi)始放緩。然而市場(chǎng)依然傾向業(yè)主，租金增長(zhǎng)僅略有放緩，”仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示。在零售市場(chǎng)，奢侈品與中端零售商利用商場(chǎng)希望升級(jí)租戶的機(jī)會(huì)積極向中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)張。 受到持續(xù)緊縮政策和“限購(gòu)令”的影響，上海住宅銷售市場(chǎng)繼續(xù)疲弱，本季度普通商品住宅成交量下跌，而高端住宅銷量保持平穩(wěn)。在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)，除上海環(huán)球金融中心確認(rèn)完成一層交易外，竹園地區(qū)也有一棟辦公樓整棟成交。非保稅物流市場(chǎng)中，受浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)地區(qū)強(qiáng)勁的凈吸納推動(dòng)，業(yè)主調(diào)高租金，市場(chǎng)租金環(huán)比上升1.1%。

　　辦公樓

　　租賃需求開(kāi)始放緩。2011年第四季度，由于對(duì)未來(lái)歐洲經(jīng)濟(jì)前景以及中國(guó)可能面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩的擔(dān)憂，租戶變得對(duì)租金花費(fèi)愈加敏感。受此影響，上海辦公樓市場(chǎng)的租賃需求開(kāi)始減弱。盡管本季度仍有大面積的租賃成交，市場(chǎng)上對(duì)于辦公樓物業(yè)的租賃問(wèn)詢量明顯下降。在浦西，由于核心中央商務(wù)區(qū)以外的辦公樓空置面積較多且租金較低，許多公司開(kāi)始在該區(qū)域?qū)ふ肄k公空間。澳大利亞零售商凱馬特公司(Kmart)和歐洲物流企業(yè)丹麥得夫得斯國(guó)際貨運(yùn)公司(DSV)都從原先位于浦西核心商務(wù)區(qū)辦公樓搬遷至位于長(zhǎng)寧區(qū)的龍之夢(mèng)雅仕大廈，且分別擴(kuò)租至約2,000平方米的面積。在浦東，內(nèi)資金融企業(yè)持續(xù)推動(dòng)辦公樓租賃需求。例如，一家國(guó)內(nèi)投資公司從一棟乙級(jí)辦公樓升級(jí)到花旗集團(tuán)大廈，租用約550平方米的面積。在浦東非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)，辦公樓租賃需求仍然保持強(qiáng)勁。該區(qū)域內(nèi)的由由世紀(jì)天地以及浦東嘉里城本季度的進(jìn)駐率都已超過(guò)90%。

　　全年租金漲幅達(dá)到17.4%。由于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公樓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，業(yè)主們?nèi)云毡閷?duì)市場(chǎng)租金走勢(shì)持樂(lè)觀心態(tài)。因此，盡管本季度租賃需求有所減弱，浦西及浦東核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公樓租金仍持續(xù)增長(zhǎng)。本季度市場(chǎng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，至每平方米每天8.8元，2011年全年增長(zhǎng)17.4%。超甲級(jí)辦公樓租金漲幅繼續(xù)領(lǐng)先于甲級(jí)辦公樓漲幅，本季度環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，平均租金攀升至每平方米每天10.3元，2011年全年增長(zhǎng)21.1%。浦東甲級(jí)辦公樓的租金漲幅略高于浦西地區(qū)，環(huán)比漲幅分別為2.9%和2.7%。

　　新增供應(yīng)量有限，自用買家吸納浦東的辦公樓面積。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的供給仍然不足，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率進(jìn)一步下降，浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公樓空置率分別降至5.2%以及7.4%。在浦西，位于靜安區(qū)的甲級(jí)辦公樓1788國(guó)際中心于2011年第四季度初竣工，為市場(chǎng)新增67,106平方米的供應(yīng)量。受2011年第二、三季度強(qiáng)勁預(yù)租需求的推動(dòng)，該項(xiàng)目的簽約率已達(dá)到78%。在浦東，浦江雙輝大廈 (165,000平方米) 于本季度竣工，該項(xiàng)目在竣工前已經(jīng)被兩家大型國(guó)有銀行分別買入自用。中國(guó)平安金融大廈（63,813平方米）同樣于本季度竣工交付，且全部面積都將為平安集團(tuán)自用。兩個(gè)新竣工項(xiàng)目均為自用致使陸家嘴區(qū)域辦公樓租賃市場(chǎng)的供應(yīng)十分緊張。在非中央商務(wù)區(qū)的辦公樓市場(chǎng)，位于浦西的城投控股大廈(36,919平方米) 以及壹豐廣場(chǎng)(38,618平方米) 均于本季度竣工交付。一些原計(jì)劃于2011年第四季度入市的非中央商務(wù)區(qū)辦公樓項(xiàng)目推遲竣工，致使2012年上半年的新增供應(yīng)量提升。

　　核心商務(wù)區(qū)辦公樓供應(yīng)繼續(xù)趨緊。仲量聯(lián)行上海浦東商業(yè)部總監(jiān)張靜表示，“未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，上海核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的新增供應(yīng)量仍將十分有限，因而2012年業(yè)主們?nèi)詫⒈Ｓ凶h價(jià)能力并繼續(xù)推動(dòng)租金適度增長(zhǎng)?！痹谄謻|，自用買家將繼續(xù)吸納市場(chǎng)中的新增供應(yīng)。而對(duì)于浦西市場(chǎng)而言，在超甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目靜安嘉里中心二座和三座于2012年第三季度入市前，市場(chǎng)新增供應(yīng)將會(huì)非常有限。我們預(yù)計(jì)，隨著跨國(guó)公司租戶更審慎地考慮他們的擴(kuò)張計(jì)劃，未來(lái)的新租賃成交將有所減少。此外，出于對(duì)租金的考慮以及市中心區(qū)域可供擴(kuò)租的面積有限，非中央商務(wù)區(qū)以及核心商務(wù)區(qū)外的辦公樓空間將對(duì)租戶產(chǎn)生更大的吸引力。

　　
零售地產(chǎn)

　　商場(chǎng)升級(jí)催生奢侈品牌和中端品牌零售商的新租賃成交。2011年第四季度，零售物業(yè)租賃需求隨著零售額的增長(zhǎng)繼續(xù)保持強(qiáng)勁。據(jù)上海市商務(wù)委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全市456家主要的大中型零售場(chǎng)所在國(guó)慶7天假期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.93億元，同比增長(zhǎng)17.6%，銷售總規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。其中，30家購(gòu)物中心和85家百貨商場(chǎng)的銷售額同比分別增長(zhǎng)20.5%和18.1%。五角場(chǎng)、淮海路和南京東路在銷售增速方面位列市場(chǎng)前三。在核心商圈內(nèi)，一些活躍的租戶選擇在商場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)時(shí)進(jìn)駐，因此我們看到不少新的租賃成交。例如，在港匯恒隆廣場(chǎng)，Gucci、Loewe和 Escada等奢侈品牌在首層開(kāi)出新店，替代了之前的DKNY 和 agnes b，目前這兩家店都已搬遷到二樓。在正大廣場(chǎng)，之前八樓空置的約2,000平方米的面積本季度被避風(fēng)塘、翰林燒烤、吉野家等餐飲品牌成功“占據(jù)”。 在非核心商圈內(nèi)， 鑒于銷售額持續(xù)上漲， 無(wú)論中端品牌還是奢侈品牌，紛紛在大量新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中進(jìn)行擴(kuò)張。例如，Gap、Zara 和Mothercare選擇在剛剛開(kāi)業(yè)的虹口龍之夢(mèng)開(kāi)出新店，LV、Dior和Tod’s也已確定進(jìn)駐位于虹橋的尚嘉中心。此外，一些大型零售商也在本季度快速擴(kuò)張，萬(wàn)德城在閔行、嘉定和寶山區(qū)各開(kāi)了一家新店。

　　本季度中央商務(wù)區(qū)內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)，市場(chǎng)空置率繼續(xù)維持低位。 由于1788國(guó)際中心商場(chǎng)部分推遲到明年開(kāi)業(yè)，因而本季度中央商務(wù)區(qū)內(nèi)無(wú)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)空置率由1.7% 進(jìn)一步降至1.5%，繼續(xù)維持低位。在非中央商務(wù)區(qū)，總面積17萬(wàn)平方米的虹口龍之夢(mèng)于12月2日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，目前簽約率已接近100%，主力租戶包括國(guó)美電器、家樂(lè)福、Gap和外婆家餐廳等。至此，龍之夢(mèng)在上海共有三個(gè)項(xiàng)目，分別位于長(zhǎng)寧、 閔行和虹口。長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)在12月投入試運(yùn)營(yíng)，對(duì)外開(kāi)放地下一樓、一樓和兩樓。

　　非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)將繼續(xù)涌現(xiàn)大量新增供應(yīng)。展望未來(lái)，中端時(shí)尚和餐飲品牌將繼續(xù)成為短期內(nèi)零售物業(yè)租賃需求的主要來(lái)源。除此之外，今年A&F的副牌Hollister在上海來(lái)福士成功開(kāi)店也預(yù)示著A&F有可能在2012年進(jìn)入上海市場(chǎng)。“至2012年末，核心商圈和非核心商圈將分別迎來(lái)58萬(wàn)和99萬(wàn)的新增供應(yīng)。如此大體量的新增供應(yīng)可能在短期內(nèi)推高市場(chǎng)空置率，但基于市場(chǎng)強(qiáng)勁的租賃需求，我們相信空置面積將很快被吸納。像萬(wàn)達(dá)這樣國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，簽約率將會(huì)非常高?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)及上海商鋪部總監(jiān)鄧汝舜表示?！爸袊?guó)在2012年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度及住房市場(chǎng)的發(fā)展方向，將成為影響消費(fèi)者信心的主要因素，也將隨之反映在銷售額上?！?/P>

　　住宅

　　限購(gòu)令下銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。受限購(gòu)令從嚴(yán)執(zhí)行以及信貸緊縮影響，上海住宅銷售市場(chǎng)持續(xù)低迷。2011年第四季度一手商品住宅成交量?jī)H為1,535,874平方米，環(huán)比下跌20%。在高端住宅市場(chǎng)，本季度高端公寓成交量由第三季度的194套微漲至207套。這主要是由于浦東星河灣自采取15%左右的降價(jià)促銷后，本季度取得了62套的成交量。至此，2011年全年總計(jì)售出833套高端住宅，為2005年以來(lái)的歷史新低。

　　雖然市場(chǎng)需求疲弱，開(kāi)發(fā)商仍維持售價(jià)穩(wěn)定。盡管成交量繼續(xù)萎縮，本季度上海一手高端住宅售價(jià)總體仍維持穩(wěn)定。除星河灣以外，大部分開(kāi)發(fā)商依然維持穩(wěn)定的售價(jià)，不愿意將上海中心區(qū)域不可替代的高端項(xiàng)目打折出售。因此本季度一手高端住宅價(jià)格較上季度僅微跌0.4%（同質(zhì)比）。同樣，在二手房交易市場(chǎng)中，僅有很少一部分業(yè)主愿意降價(jià)出售手中房源以吸引買家，因此本季度二手高端住宅價(jià)格較上季度微幅下跌0.5%。

　　服務(wù)式公寓租賃需求維持穩(wěn)定。本季度高端租賃市場(chǎng)需求呈現(xiàn)季度性放緩。受12月份假期的影響，某些服務(wù)式公寓的短租需求有所下降，但來(lái)自外籍員工及外省市員工的中長(zhǎng)期租賃需求仍較為堅(jiān)挺。由于部分以短租客為主的服務(wù)式公寓空置率有所上升，本季度服務(wù)式公寓的平均空置率為11.0%，較上季度的10.9%略有上升。由于業(yè)主繼續(xù)保持良好信心，本季度服務(wù)式公寓和非服務(wù)式公寓的租金均維持穩(wěn)定。本季度未有新服務(wù)式公寓竣工。

　　2012年限購(gòu)令將繼續(xù)執(zhí)行。正如我們預(yù)期，上海市政府已表明2012年將繼續(xù)執(zhí)行住宅限購(gòu)政策。仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒表示：“除非未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)快速惡化，我們預(yù)計(jì)政府短期內(nèi)對(duì)住宅市場(chǎng)政策做出重大調(diào)整的可能性很小。即使未來(lái)的政策有所放松，可能出現(xiàn)在2012年年中，也僅會(huì)是微調(diào)。而只有在政府決定放松緊縮政策后，市場(chǎng)購(gòu)買情緒和成交量才會(huì)開(kāi)始恢復(fù)，而這種恢復(fù)最有可能在2012年下半年出現(xiàn)。但即使2012年銷量持續(xù)低迷，我們預(yù)期開(kāi)發(fā)商對(duì)其手中持有的高端住宅項(xiàng)仍將維持穩(wěn)定的售價(jià)?！?/P>

　　投資

　　辦公樓和零售物業(yè)的投資需求保持強(qiáng)勁。初步數(shù)據(jù)顯示2011年第四季度上海大宗交易成交額達(dá)到39億元。2011年全年總計(jì)達(dá)到322億元，接近2010年的水平。本季度，投資者對(duì)辦公樓和零售物業(yè)的需求保持強(qiáng)勁。在浦東辦公樓市場(chǎng)，森大廈繼續(xù)散賣環(huán)球金融中心的辦公樓部分，本季度再成交一個(gè)樓層，買家為一國(guó)內(nèi)制造業(yè)企業(yè)，成交單價(jià)為每平方米82,500元。在非核心商務(wù)區(qū)市場(chǎng)，竹園地區(qū)的投資需求表現(xiàn)強(qiáng)勁。里昂證券于本季度完成對(duì)宏嘉大廈的收購(gòu)，該項(xiàng)目為日月光集團(tuán)開(kāi)發(fā)的甲級(jí)辦公樓，此次收購(gòu)也是竹園地區(qū)近兩個(gè)季度內(nèi)的第二宗投資交易。在浦西非中央商務(wù)區(qū)，一國(guó)內(nèi)買家收購(gòu)了在建的凱德大寧項(xiàng)目。由于未來(lái)租金預(yù)期仍將增長(zhǎng)，收益率將保持穩(wěn)定。與此同時(shí)，在商鋪投資市場(chǎng)，由于業(yè)主選擇繼續(xù)持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，核心商圈內(nèi)可供投資的物業(yè)仍將非常有限。

　　2012年投資市場(chǎng)的表現(xiàn)將取決于全球經(jīng)濟(jì)走向。2012 年全年的交易量和收益率將主要取決于國(guó)內(nèi)政策以及外部環(huán)境，包括歐洲債務(wù)危機(jī)的演變。如果全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯惡化趨勢(shì)，收益率將會(huì)有所增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌表示：“我們預(yù)計(jì)投資者對(duì)辦公樓和零售物業(yè)的投資需求將保持強(qiáng)勁。如果融資變得愈發(fā)困難，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商為尋求現(xiàn)金流將以更具吸引力的價(jià)格出售手中的項(xiàng)目，資本雄厚的投資者將在收購(gòu)此類項(xiàng)目中獲得優(yōu)勢(shì)?！边@種趨勢(shì)已經(jīng)在近期的交易中得到體現(xiàn)，如SOHO中國(guó)在12月以40億元的價(jià)格從上海證大集團(tuán)和綠城手中購(gòu)得黃浦區(qū)一地塊50%的權(quán)益。“融資渠道受限的開(kāi)發(fā)商們未來(lái)仍將被迫選擇出售部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2012年投資市場(chǎng)上將會(huì)出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。”

　　工業(yè)地產(chǎn)

　　物流

　　上海西區(qū)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁。 在非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，上海西區(qū)的需求仍然強(qiáng)勁，同時(shí)，浦東一些區(qū)域的需求也有所增加。物流和電子商務(wù)公司繼續(xù)在上海西區(qū)尋找空間設(shè)立長(zhǎng)三角配送中心。但由于上海西區(qū)非保稅倉(cāng)庫(kù)已全部滿租，潛在租戶不得不考慮其他選擇，其中之一是選擇在位于上海和江蘇邊界的昆山租用空間；也有部分企業(yè)選擇預(yù)租即將竣工的項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工前一到兩個(gè)季度就簽下租約。隨著處理進(jìn)出口業(yè)務(wù)的物流公司在浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近尋找空間，該區(qū)域的租賃需求也有所增長(zhǎng)。

　　第四季度無(wú)新增供應(yīng)、市場(chǎng)繼續(xù)緊俏。 2011年第四季度沒(méi)有保稅或非保稅倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目竣工。由于浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近倉(cāng)庫(kù)的空置率下降，非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率從第三季度的9.4%降至6.5%。由于浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近區(qū)域吸納強(qiáng)勁，業(yè)主大幅提升租金，非保稅倉(cāng)庫(kù)平均租金環(huán)比上升1.1%至每平方米每天1.13元。保稅倉(cāng)庫(kù)平均仍然維持在每平方米每天1.06元。相比臨港，外高橋區(qū)域倉(cāng)庫(kù)的空置面積更少，需求更強(qiáng)勁，因而外高橋區(qū)域倉(cāng)庫(kù)的租金水平仍明顯高于臨港區(qū)域。

　　非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求將保持強(qiáng)勁。 “在非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，來(lái)自物流公司、電子商務(wù)企業(yè)和傳統(tǒng)零售商的需求持續(xù)強(qiáng)勁，未來(lái)上海西區(qū)市場(chǎng)仍將保持在零空置率的水平?！敝倭柯?lián)行中國(guó)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝表示。隨著電子商務(wù)企業(yè)近來(lái)的快速擴(kuò)張，他們?cè)谏虾Ｎ鲄^(qū)租賃了大量非保稅倉(cāng)庫(kù)作為長(zhǎng)三角地區(qū)的配送中心。但由于激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這些公司將來(lái)很可能會(huì)面臨并購(gòu)整合，因此未來(lái)業(yè)主將會(huì)對(duì)電子商務(wù)企業(yè)的租賃需求更為謹(jǐn)慎。上海西區(qū)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)緊張，加上業(yè)主變得更為謹(jǐn)慎，將迫使越來(lái)越多的電子商務(wù)企業(yè)在昆山和浦東等鄰近區(qū)域?qū)ふ铱臻g。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　成本削減導(dǎo)致大量企業(yè)減緩擴(kuò)張。許多前幾個(gè)季度在上海高速擴(kuò)張的IT及金融類企業(yè)都在第四季度放慢了腳步。隨著關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的憂慮越發(fā)明顯，在華成本削減成為不少公司目前最主要的任務(wù)。舉例而言，蘋(píng)果公司出于成本考量對(duì)其多個(gè)運(yùn)營(yíng)中心進(jìn)行整合，整合后的新運(yùn)營(yíng)中心面積達(dá)15,000平方米。不少公司則徹底停止了現(xiàn)階段的擴(kuò)張計(jì)劃。作為一貫的市場(chǎng)推動(dòng)者，醫(yī)療服務(wù)及醫(yī)藥行業(yè)本季度則繼續(xù)保持較強(qiáng)需求。如諾華制藥，其位于張江高科技園區(qū)的醫(yī)藥研發(fā)中心已經(jīng)動(dòng)工，總投資高達(dá)10億美元，未來(lái)諾華制藥的辦公總部及生產(chǎn)設(shè)施將一并整合進(jìn)該中心。該計(jì)劃其實(shí)早在2009年就已出爐，但直到本季度才正式落實(shí)。由于政府樓市調(diào)控政策仍在繼續(xù)，不少住宅市場(chǎng)的投資者開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)移至產(chǎn)業(yè)園區(qū)。雖然本季度沒(méi)有重要成交，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　制造業(yè)

　　制造企業(yè)需求依舊旺盛。由于成本持續(xù)上升且土地供給趨緊，許多計(jì)劃或已經(jīng)進(jìn)入上海的制造類企業(yè)開(kāi)始在長(zhǎng)三角的其它城市或中國(guó)的其它區(qū)域選址。中國(guó)乃至其它多個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展可能放緩的陰霾并沒(méi)有影響制造業(yè)企業(yè)在華東地區(qū)的擴(kuò)張需求，汽車、醫(yī)藥、機(jī)械及精密化工類企業(yè)尤其如此。舉例而言，阿克蘇諾貝爾宣布將投資六千萬(wàn)歐元在江蘇省常州市建造全新的汽車涂料工廠及配套設(shè)施。正如其它在華興建廠房的企業(yè)一樣，阿克蘇諾貝爾此舉意在滿足其在中國(guó)大陸的業(yè)務(wù)需要。